Sau giai đoạn đóng băng gần nhất 2011-2013, thì thời điểm hiện tại có thể xác nhận một cách chính thức rằng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã và đang bước vào chu kỳ suy thoái tiếp theo trong giai đoạn từ cuối 2022 đến nay và dự kiến còn kéo dài trong 2024. Trái với nhiều nhận định lạc quan thái quá của một số phân tích, có thể nói đặc tính đàn hồi rất chậm của thị trường BĐS vẫn tiếp tục không hề sai. Đó là khi bước vào giai đoạn mất thanh khoản trên diện rộng thì sẽ không có nhịp bật lại mà theo đó sẽ phải là 2-3 năm suy thoái và chỉ còn những phân khúc có nhu cầu ở thật lớn và giá trị giao dịch nhỏ sẽ giữ được giá và thanh khoản, còn lại là sự im ắng và mất hút của lực cầu.
Với tính chu kỳ vốn có, đúng 8 năm kể từ 2014, bước ngoặt 2022 chính thức là minh chứng cho việc không thể xem thường dữ liệu quá khứ. Thị trường BĐS chính thức vỡ trận dưới tác động liên tiếp từ đại dịch COVID 19, sau đó là cuộc suy thoái lan rộng trên toàn cầu dưới nhiều tác nhân khác nhau, song song thị trường TPDN gặp khủng hoảng sau một thời gian phát triển quá nóng, để rồi sau đó là phần lớn các doanh nghiệp BĐS ngấm đòn, “bán mình” trả nợ trái phiếu còn nhà đầu tư cá nhân thì thiệt hại nặng với hàng trăm ngàn tỷ đồng vẫn đang chôn trong các sự vụ sai phạm hoặc không thì trái chủ mất khả năng thanh toán trong ngắn hạn.
Tuy đã có những điểm sáng (như bất động sản công nghiệp, căn hộ tầm trung tại khu vực phía Bắc, các dự án mới bắt đầu hoàn thiện pháp lý để tăng cung trên thị trường,…) nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn và quan trọng là niềm tin của lực cầu trên thị trường lúc này vẫn đang rất yếu.
Theo số liệu từ Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT, thì trong 300 nhu cầu mua BĐS của khách hàng tại đây thì đến 90% là khách mua chỉ xuống tiền nếu bên bán giảm giá 20 – 30% so với định giá thị trường trước đó trong 2021, riêng đối với các phân khúc nhà phố thấp tầng, shophouse, đất nền thì có giảm đến 30% cũng bị bên mua từ chối. Và cũng theo số liệu tại FIDT, trong số 100 người có mua BĐS trong 2023 thì 80% giao dịch BĐS được thực hiện với giá trị dưới 5 tỷ và hầu hết là các nhu cầu ở thật, nhiều nhất là căn hộ và nhà đất trong các khu vực dân sinh đông đúc. Khảo sát của tập đoàn công nghệ bất động sản Property Guru, người trẻ từ 26-42 tuổi có nhu cầu tìm mua bất động sản nhiều nhất năm 2023 cũng đang chứng minh rõ cho xu hướng giao dịch trên thị trường.
Vậy thì nhà đầu tư cá nhân sẽ tìm thấy điểm đảo chiều ở đâu trong bức tranh còn xám màu của 2024. Trước tiên thị trường cần nhất đó là động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực bất động sản. Và điều đó trong xuyên suốt 2023 được thể hiện rõ qua các điều chỉnh về hành lang pháp lý cho thị trường trái phiếu, về tháo gỡ pháp lý cho dự án BĐS cũng như khuyến khích phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Và đặc biệt là mặt bằng lãi suất điều hành đang ở mức thấp lịch sử và dự kiến duy trì dài hạn để bổ sung lực đẩy chung cho nền kinh tế.
Với định hướng đó, có vài gợi ý cho các nhà đầu tư cá nhân cân nhắc cho việc xem xét đầu tư trên thị trường BĐS thời gian tới. Đối với những người đang gặp áp lực lớn về dòng tiền và cần phải thanh lý bớt BĐS, nên cân nhắc bán BĐS đang có thanh khoản tốt nhất, ví dụ như căn hộ tầm trung (đơn giá từ 30-60tr/m2), tiếp đó là nhà đất tại các khu vực trung tâm. Vì đây là những phân khúc giữa được giá và còn hút được lực cầu lúc này và kỳ vọng sẽ phục hồi trước tiên khi thị trường có tín hiệu đảo chiều.
Thay vì bán BĐS có tính đầu cơ như đất nền, dự án thấp tầng vốn đang chịu mức giảm giá rất sâu, thì việc xử lý các BĐS có nhu cầu ở thật sẽ giảm thiệt hại cho nhà đầu tư. Ngược lại ở chiều mua, với môi trường lãi suất cho vay thấp và duy trì dài hạn, các cá nhân có đặc tính tài chính tốt (thu nhập ổn định, danh mục tài sản đa dạng và cân bằng thanh khoản, ít người phụ thuộc,…) rất nên xem xét đầu tư dài hạn ở những phân khúc có tính đầu cơ đang bị ép bán ở vùng giá thấp, như đất nền tại các tỉnh thành có tiềm năng tăng trưởng về hạ tầng và dân sinh.
Tất nhiên, đầu 2024 là thời điểm chưa nên giải ngân vội vì chắc chắn thị trường BĐS vẫn sẽ còn thấm đòn thêm ít nhất là 6 tháng nũa khi mà lợi nhuận của doanh nghiệp và lương thưởng của người lao động bị tác động nặng nề và chưa có kỳ vọng phục hồi sớm trong 2024. Trong khi đây chính là những dòng vốn tạo sức bật cho các phân khúc có tính đầu cơ.
Các quan điểm phân tích đang khá đồng thuận khi hướng về mốc quý 3/2024 cho những điểm đảo chiều đầu tiên trên thị trường BĐS cho nên bên mua có thể cân nhắc, xem xét và săn hàng ngộp từ đây đến hết quý 2/2024 mà chưa vội xuống tiền sớm khi mà quyền thương lượng đang thuộc về phía họ. Còn đối với các dự án thấp tầng thì chưa nên tham gia cho đến hết 2025. Vì trong bức tranh hồi phục của thị trường BĐS, đà tăng trưởng của kinh tế phải hỗ trợ song song và phản ánh qua lại. Các phân khúc thấp tầng hay shophouse, BĐS nghỉ dưỡng vốn dĩ sẽ cần kinh tế tăng trưởng mạnh trở lại để lực cầu và tiềm lực tài chính của tầng lớp trung lưu và chủ doanh nghiệp phải khơi thông thật sự nên độ trễ của phân khúc này sẽ là kéo dài nhất.
Ths. Ngô Thành Huấn – Giám đốc điều hành tại CTCP Tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT
